A melhora da perspectiva para a nota da dívida pública brasileira, divulgada nesta quarta-feira (14) pela agência de classificação de risco Standard & Poor’s (S&P), deve-se à harmonia entre os Poderes, disse há pouco o ministro da Fazenda, Fernando Haddad. Segundo ele, o Congresso Nacional e o Supremo Tribunal Federal (STF) têm papel importante na decisão da S&P, mas o Banco Central (BC) precisa “se somar ao esforço” e começar a reduzir os juros.

O ministro lembrou que o comunicado da S&P citou as discussões do novo arcabouço fiscal e da reforma tributária como um dos motivos que levaram a agência a confirmar a possibilidade de melhorar a nota do Brasil nos próximos dois anos. Ele agradeceu aos presidentes da Câmara dos Deputados, Arthur Lira (PP-AL), e do Senado, Rodrigo Pacheco (PSD-MG), pelo esforço na consolidação das contas públicas.

“Tem muito trabalho pela frente. É só um começo, mas, se mantivermos os ritmos de trabalho das Casas [do Congresso] e do Judiciário, vamos alcançar nossos objetivos. O Brasil tem de voltar a crescer. Penso que a harmonia entre os Poderes tem concorrido para esse resultado, é uma mudança de viés e rota, é muito significativo”, declarou o ministro.

Para o ministro, a atuação do BC agora é importante, com a redução dos juros. “Eu falava de harmonização. Está faltando o Banco Central se somar a esse esforço, mas quero crer que estejamos prestes a ver isso acontecer. Quando estivermos todos alinhados, vamos prosperar”, declarou.

Na próxima semana, o Comitê de Política Monetária (Copom) se reúne para decidir a Taxa Selic (juros básicos da economia). Atualmente, a taxa está em 13,75% ao ano, no maior nível desde janeiro de 2017. Apesar de ter classificado como duro o tom de algumas atas das reuniões recentes do Copom, o ministro disse que a autoridade monetária está se sensibilizando com os pedidos da indústria e do varejo para começar a reduzir os juros.

“Quero, o quanto antes, agradecer à autoridade monetária, que a cada declaração dá demonstrações de que está sensibilizada com o clamor do empresariado, bancos, agências de risco e que é possível a harmonia ser ainda maior”, afirmou Haddad, citando uma reunião mais cedo com o Instituto para Desenvolvimento do Varejo (IDV).

Grau de investimento

Sobre uma possível volta do grau de investimento, garantia de que o país não corre o risco de dar calote na dívida pública, Haddad disse que acredita na retomada do selo de bom pagador. “O Brasil vai retomar”, declarou o ministro, lembrando que o país atualmente está crescendo mais e tendo inflação menor que diversos países desenvolvidos.

O Brasil obteve o grau de investimento em 2008, no segundo mandato do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. O país perdeu o selo em 2015, no segundo mandato da presidente Dilma Rousseff. Atualmente, a S&P concede ao Brasil a nota BB-, três níveis abaixo do grau de investimento.

Por meio da assessoria de imprensa, o Banco Central informou que não comentará a decisão da S&P nem as declarações do ministro Fernando Haddad.

O alto volume de vencimentos de títulos vinculados à taxa Selic (juros básicos da economia) fez a Dívida Pública Federal (DPF) continuar abaixo de R$ 6 trilhões em março. Segundo números divulgados nesta quarta-feira (26) pelo Tesouro Nacional, a DPF passou de R$ 5,856 trilhões em fevereiro para R$ 5,893 trilhões no mês passado, alta de 0,63%.

O Tesouro prevê que a DPF subirá nos próximos meses. De acordo com o Plano Anual de Financiamento (PAF), apresentado no fim de janeiro, o estoque da DPF deve encerrar 2023 entre R$ 6,4 trilhões e R$ 6,8 trilhões.

A Dívida Pública Mobiliária (em títulos) interna (DPMFi) subiu 0,74%, passando de R$ 5,617 trilhões em fevereiro para R$ 5,658 trilhões em março. No mês passado, o Tesouro resgatou R$ 19,75 bilhões em títulos a mais do que emitiu, principalmente em papéis vinculados à Selic. A dívida interna só subiu porque houve a apropriação de R$ 61,2 bilhões em juros.

Por meio da apropriação de juros, o governo reconhece, mês a mês, a correção dos juros que incide sobre os títulos e incorpora o valor ao estoque da dívida pública. Com a taxa Selic (juros básicos da economia) em 13,75% ao ano, a apropriação de juros pressiona o endividamento do governo.

No mês passado, o Tesouro emitiu R$ 168,59 bilhões em títulos da DPMFi. Com o alto volume de vencimentos em março, os resgates somaram R$ 188,34 bilhões.

No mercado externo, a queda do dólar em março diminuiu o endividamento do governo. A Dívida Pública Federal externa (DPFe) caiu 2%, passando de R$ 239,14 bilhões em fevereiro para R$ 234,36 bilhões em março. O principal fator foi a queda de 2,45% da moeda norte-americana no mês passado.

Colchão

Após subir em fevereiro, o colchão da dívida pública (reserva financeira usada em momentos de turbulência ou de forte concentração de vencimentos) voltou a cair em março. Essa reserva passou de R$ 996 bilhões em fevereiro janeiro para R$ 974 bilhões no mês passado. O principal motivo, segundo o Tesouro Nacional, foi a alta concentração de vencimentos em março.

Atualmente, o colchão cobre 9,22 meses de vencimentos da dívida pública. Nos próximos 12 meses, está previsto o vencimento de R$ 1,437 trilhão em títulos federais.

Composição

O alto volume de vencimentos mudou a composição da DPF. A proporção dos papéis corrigidos pelos juros básicos subiu levemente, de 40,64% em fevereiro para 39,08% em março. O PAF prevê que o indicador feche 2023 entre 38% e 42%. Como esse tipo de papel voltou a atrair o interesse dos compradores por causa das recentes altas da Selic, a previsão é que o percentual volte a subir nos próximos meses.

A fatia de títulos prefixados (com rendimento definido no momento da emissão) aumentou, passando de 23,74% para 24,7%. O PAF prevê que a parcela da Dívida Pública Federal corrigida por esse indicador terminará o ano entre 23% e 27%.

O Tesouro tem lançado menos papéis prefixados, devido à turbulência no mercado financeiro nos últimos meses. Esses títulos têm demanda maior em momento de estabilidade econômica.

Sem grandes vencimentos neste mês, a fatia de títulos corrigidos pela inflação na DPF subiu, passando de 31,29% para 32%. O PAF prevê que os títulos vinculados à inflação encerrarão o ano entre 29% e 33%.

Composto por antigos títulos da dívida interna corrigidos em dólar e pela dívida externa, o peso do câmbio na dívida pública passou de 4,34% para 4,22%. A dívida pública vinculada ao câmbio está dentro dos limites estabelecidos pelo PAF para o fim de 2023, entre 3% e 7%.

Detentores

As instituições financeiras seguem como principais detentoras da Dívida Pública Federal interna, com 28,1% de participação no estoque. Os fundos de investimento, com 23,8%, e os fundos de pensão, com 23,4%, aparecem em seguida na lista de detentores da dívida.

A participação dos não residentes (estrangeiros) caiu levemente, passando de 9,8% em fevereiro para 9,7% em março. A relativa estabilidade ocorreu apesar da turbulência nos mercados externos, marcado por crises em bancos norte-americanos e europeus. Os demais grupos somam 15% de participação.

Por meio da dívida pública, o governo pega dinheiro emprestado dos investidores para honrar compromissos financeiros. Em troca, compromete-se a devolver os recursos depois de alguns anos, com alguma correção, que pode seguir a taxa Selic (juros básicos da economia), a inflação, o dólar ou ser prefixada (definida com antecedência).

O bom desempenho do mercado imobiliário em 2022 esconde um risco. Embora estejam no menor nível em quase dez anos, os distratos continuam a representar perigo para quem compra imóvel na planta. Os juros altos e a inflação podem resultar em dor de cabeça em momentos de mudanças econômicas.

A aquisição de imóveis na planta representa uma categoria à parte no mercado imobiliário. Por meio dessa modalidade, o comprador financia a construção do imóvel, pagando intermediárias que, somadas, equivalem à entrada. Após a conclusão da unidade, contrai um financiamento no banco para pagar o resto.

Esse procedimento traz dois riscos embutidos. As intermediárias são corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma ser mais volátil que os demais índices de inflação. “As incorporadoras escolhem o INCC porque quem compra na planta está, na verdade, financiando a construção do próprio imóvel”, explica Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados.

Mesmo em desaceleração, o INCC continua acima da inflação oficial pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nos 12 meses terminados em agosto, o INCC acumula 11,17%, contra 8,73% do IPCA. “Quem compra imóvel na planta precisa ter uma reserva financeira porque a intermediária vai subir mais do que a inflação que incide sobre a renda, principalmente em momentos de crescimento do mercado imobiliário, como o atual”, diz Tapai.

Selic

Após o término da construção, o mutuário precisa estar atento a outro risco. De março do ano passado a setembro deste ano, o Banco Central (BC) elevou a taxa Selic (juros básicos da economia) de 2% para 13,75% ao ano. Quem tinha planejado contrair financiamento imobiliário com juros baixos está passando dificuldades para encaixar a prestação no orçamento com os juros maiores.

“Se a pessoa não fez um planejamento financeiro, pode não conseguir arcar com o financiamento e devolver o imóvel”, adverte Tapai. Ele ressalta que, embora tenha parado de elevar a Selic na reunião de quarta-feira (22), o Banco Central deixou a possibilidade de voltar a subir a taxa caso a inflação volte a acelerar. ()

Por enquanto, o consumidor está sentindo menos o impacto do aumento da Selic porque os bancos estão demorando a repassar a alta da Selic para o crédito habitacional. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os juros médios dos financiamentos imobiliários saltaram de 2,5% para 9,8% ao ano desde março do ano passado.

“Os financiamentos atuais estão majoritariamente ligados aos recursos investidos da caderneta de poupança. Como a remuneração para o investidor é fixa, isso impede que os juros subam tanto quanto a Selic ou como o IPCA. Então, acredito que o momento deve continuar positivo para o setor imobiliário nos próximos anos”, afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França, na última quarta-feira, ao apresentar as estatísticas do mercado imobiliário no primeiro semestre.

Defasagem

Segundo a Abrainc, o setor imobiliário até agora não sentiu os efeitos da alta nos juros. No primeiro semestre, o número de lançamentos de imóveis subiu 3% em relação ao mesmo período do ano passado. As vendas cresceram 18% e o volume de financiamentos imobiliários aumentou 5%.

Em relação aos distratos, o índice de contratos cancelados caiu de 12% nos seis primeiros meses de 2021 para 11% no primeiro semestre deste ano, chegando ao menor nível desde o início da série histórica, em 2014. “A queda é muito relevante para a indústria e nos mostra que podemos colocar o pé no acelerador confiando na segurança jurídica”, destacou França, ao apresentar os dados da Abrainc.

Advogado especializado em processos de devolução de imóveis, Tapai discorda e diz que os riscos continuam. “As incertezas econômicas continuam e muitos dos consumidores que compraram o imóvel na onda atual podem sentir dificuldades lá na frente. Principalmente quem adquiriu na planta”, alerta.

Dicas

O processo de distrato, explica Tapai, sempre resulta em prejuízo para o comprador. As incorporadoras normalmente devolvem apenas 50% do valor pago. “Como as intermediárias deveriam, em tese, equivaler a entrada do imóvel, o consumidor deveria reaver de 70% a 75% do valor”, diz. Para receber esses percentuais, o consumidor precisa entrar na Justiça.

Para o advogado, a melhor saída para o consumidor que comprou imóvel na planta e não conseguiu arcar com as prestações é repassar o contrato com deságio a um amigo ou outro interessado no imóvel antes de fazer o distrato. “Mesmo com o deságio, o comprador costuma receber 70% do valor investido em caso de transferência de contrato”, explica.

A principal dica do advogado, no entanto, é evitar comprar imóvel na planta e economizar o máximo possível para dar entrada em uma unidade pronta. “Quem tiver paciência e esperar pode comprar uma unidade pronta que foi devolvida por outro consumidor. Na pressa de se livrar do prejuízo, as construtoras costumam vender com descontos”, aconselha.